Управление недвижимостью в Турции: что нужно знать будущим владельцам жилья

<p><span style="font-weight: 400;"><strong>Покупка квартиры в Турции</strong> &ndash; заветная мечта многих иностранных инвесторов. Солнце, чистое море, благоустроенные пляжи, высокий уровень жизни &ndash; всё это бессрочно будет доступно вам сразу же после оформления сделки купли продажи и заселения в собственные апартаменты. &nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Как правило, все современные <strong>квартиры в курортных городах Турции</strong> располагаются в рамках жилых комплексов с собственной инфраструктурой. По сути, комплекс &ndash; это закрытая территория, где созданы удобные для жителей условия жизни и атмосфера, есть свои правила проживания и эксплуатации.</span></p> <p><span style="font-weight: 400;"><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://eu2.contabostorage.com/9c274df7839c4816ae1feaa482a61b6e:media/44621/5.jpg" alt="" width="800" height="533" /></span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Поэтому, стоит заранее ознакомиться с принципами управления комплексом и его жилым кодексом. В особенности это актуально при покупке жилья в обжитом доме, на вторичном рынке, если вы планируете <a title="Переезд в Турцию с детьми 2022/2023" href="/blog_single/pereezd_v_turciyu_s_detmi_2020_2021">переезд на ПМЖ</a> или сдачу недвижимости в аренду. Так как в уставе управляющей компании, утвержденной жильцами дома, могут быть прописаны правила, которые именно для вас окажутся неприемлемыми. &nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Например, может быть запрещена сдача в аренду квартир, домашние животные, пользование объектами инфраструктуры гостями комплекса, организация барбекю на террасе, заезд гостевого транспорта на придомовую парковку, шумное поведение после 23:00, плаванье детей в бассейне без купальных костюмов и другие правила проживания. Однако, такие строгие правила встречаются крайне редко.</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Помимо жилищного кодекса, многие иностранцы впервые сталкиваются с таким понятием, как aidat или ежемесячная оплата за обслуживание ЖК. Получить актуальную информацию по айдату и кодексу для конкретного комплекса Вы можете либо напрямую у застройщика и его управляющей компании, либо у агентства недвижимости до оформления покупки.&nbsp;</span></p> <p style="text-align: center;"><span style="font-weight: 400;"><iframe src="//www.youtube.com/embed/WGi7t7oPoX0" width="800" height="449" allowfullscreen="allowfullscreen"></iframe></span></p> <p><span style="font-weight: 400;">В нашей статье я расскажу вам, как происходит администрирование недвижимостью, установление правил в жилых комплексах Алании и как сами жильцы могут влиять на управление в доме.&nbsp;</span></p> <h2>Собрания по управлению недвижимостью</h2> <p><span style="font-weight: 400;">В Турции действует закон о кондоминиуме, согласно которому владельцы недвижимости непосредственно участвуют в управлении жилым комплексом. Какую управляющую компанию выбрать &ndash; личное дело собственников. На практике если дом только построен, то первые год-два обязанности администратора комплекса выполнял застройщик. Ведь в таких случаях любые неисправности или поломки будут устраняться оперативно и без дополнительной оплаты с жильцов.&nbsp;&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;"><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://eu2.contabostorage.com/9c274df7839c4816ae1feaa482a61b6e:media/53116/1-%2830%29.jpeg" alt="" width="800" height="498" /></span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Все </span><strong>вопросы касающиеся управления недвижимостью</strong><span style="font-weight: 400;"> и правил проживания решаются голосованием на специально организованном собрании. Чтобы собрание соответствовало букве закона, в обязательном порядке соблюдаются несколько правил.&nbsp;</span></p> <ul> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">Владельцам квартир рассылаются приглашения с указанием даты, времени и адреса проведения собрания. В приглашении указывается информация о вопросах, которые будут обсуждаться (например, плата по айдату, выбор членов управления комплексом, </span><strong>обязанности управляющего недвижимостью</strong><span style="font-weight: 400;">, спектр предоставляемых услуг и т.д.). Такие встречи организовываются ежегодно в начале года и повторно через месяц. Если на первом собрании не присутствовало достаточное количество собственников (большинство составляет от 51%). На повторной встрече присутствие большинства уже не имеет значение и не влияет на принятие решения.&nbsp;</span></li> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">Приглашение отправляется абсолютно всем владельцам, а его копия размещаются на доске объявлений. Передать приглашение можно либо лично, либо, если владелец не в Турции, заказным письмом по адресу проживания.</span></li> <li style="font-weight: 400;" aria-level="1"><span style="font-weight: 400;">На первой встрече составляется официальный список присутствующих. Возле своей фамилии каждый участник ставит подпись, чем подтверждает присутствие. Отсутствие кворума считается основной причиной для проведения второго собрания. Если на него не явится ни один человек, все решения может принимать единолично организатор собрания.&nbsp;</span></li> </ul> <p><span style="font-weight: 400;">Частый вопрос от наших клиентов - как быть тем собственникам, кто не может приехать на встречу? Вы составляете нотариальную </span><strong>доверенность на право управления недвижимостью</strong><span style="font-weight: 400;"> на своих соседей или знакомых и пересылаете её по электронной почте. Они получают законные полномочия представлять ваши интересы и отдавать свой голос за вас.&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Собрание проводит управляющий. Он поднимает текущие вопросы на рассмотрение, предоставляет присутствующим годовой отчет о расходах (ремонт, затраты на освещение территории общего пользования, заработная плата персонала и т.п.) и доходах (общая сумма, собранная по айдату со всех жильцов).&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;"><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://eu2.contabostorage.com/9c274df7839c4816ae1feaa482a61b6e:media/56122/9e5b264c-8f04-452d-bc53-95a4a58a24e6.jpg" alt="" width="800" height="600" /></span></p> <p><span style="font-weight: 400;">На практике далеко не все присутствующие владеют турецким языком. Чтобы соблюсти правомерность встречи, в больших ЖК застройщик или управляющая компания приглашают переводчика. Если переводчика по тем или иным причинам нет, некоторые агентства недвижимости отправляют на собрание к своим клиентам одного из своих менеджеров, владеющих турецким языком.&nbsp;</span></p> <h2>Выбор совета</h2> <p><span style="font-weight: 400;">После подсчета присутствующих, одним из первых принимается решение по вопросу о назначении председателя собрания и секретаря. Важно знать, что предыдущий управляющий не может избираться председателем встречи.&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Обязанности управляющего недвижимостью и его кандидатура определяются каждый год на очередном собрании жильцов.&nbsp;</span></p> <h2>Плата за управление недвижимостью</h2> <p><span style="font-weight: 400;">Что входит в обслуживание и какова будет итоговая сумма расходов, решают жильцы. Какие основные статьи затрат на обслуживание ЖК?</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Во-первых, это Aidat, который обязуются платить все жители комплекса. Общая сумма по айдату делится поровну между владельцами квартир, независимо от срока проживания, пользования теми или иными объектами инфраструктуры и других факторов. Однако в некоторых комплексах Айдат зависит от площади. Например, собственник квартиры 1+1 вносит 30 евро, а владелец апартаментов 2+1 в этом же комплексе платит 40 евро по айдату. В случае неуплаты управляющая фирма может подать в суд на собственника.&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Практически в каждом доме в Турции есть капыджи или смотритель. Он ухаживает за комплексом, убирает на лестничных площадках, в лифтах, передает почту. В большом жилом комплексе, как правило, для смотрителя выделяется отдельная квартира, аренду которой и коммунальные расходы оплачивают в складчину жильцы. То же самое касается и заработной платы капыджи, управляющего, а также других служащих ЖК (заместитель управляющего, охранник, бухгалтер и т.п.). Все вопросы, касающиеся необходимого количества обслуживающего персонала, их зарплат, аренды квартиры для капыджи вы можете поднимать на собрании и, как подтверждать, так и опротестовывать те или иные решения.&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;"><img style="display: block; margin-left: auto; margin-right: auto;" src="https://eu2.contabostorage.com/9c274df7839c4816ae1feaa482a61b6e:media/28160/status-property6.jpg" alt="" width="800" height="530" /></span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Во-вторых, помимо айдата комплексу может понадобится ремонт, на что с жильцов взимается дополнительная плата. Эта сумма определяется на собрании и вписывается в отчет о принятых решениях. В документе, выставляемом собственнику для оплаты, помимо айдата указывается отдельно дополнительный платеж и точное название ремонтных работ.&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Снизить сумму по айдату можно, если, например, ограничить функционирование некоторых объектов общественного пользования: включать подогреваемый бассейн только по определенному графику или вовсе не пользоваться им, либо отказаться от круглосуточной охраны комплекса, организовать уборку лестничной клетки самостоятельно по графику дежурства и т.п. В Турции на этот счет полная демократия и всё в руках самих жильцов.&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Плата за управление <a href="/products/sale">недвижимостью в Турции</a> зависит от региона и предоставляемых услуг, и может составлять как более 1000 евро в год для элитных жилых комплексов, так и 30-50 евро для небольших ЖК с минимальным набором инфраструктуры.&nbsp;</span></p> <h2><strong>Термины в обслуживании недвижимости</strong></h2> <p><span style="font-weight: 400;">Kat M&uuml;lkiyeti Kanunu - Закон о Собственности</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Y&ouml;netim Planı - План Управления</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Site Y&ouml;netimi - Управление Комплексом</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Toplantı Vekaleti - Доверенность на участие в собрании</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Tapu - Свидетельство о собственности</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Toplantı G&uuml;ndemi - Повестка собрания</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Aidat - Плата за обслуживание комплекса</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Davetiye Dağıtım Cetveli - Акт о доставке приглашений</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Tebligat - Официальное приглашение&nbsp;</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">İadeli Taahh&uuml;tl&uuml; Mektup - Заказное письмо</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Karar Defteri - Отчет о принятых решениях</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">İşletme Defteri - Бухгалтерская книга</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Hazirun Cetveli - Список участников</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">&Ccedil;oğunluk - Большинство (не менее 51%)</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Site Y&ouml;neticisi - Управляющий</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Denetim Kurulu - Совет</span></p> <p><span style="font-weight: 400;">Sulh Hukuk Mahkemesi - Окружной Суд</span></p> <div id="gtx-trans" style="position: absolute; left: 212px; top: 766px;"> <div class="gtx-trans-icon">&nbsp;</div> </div>